Når de unge mennesker er færdige med deres uddannelser, de skal flytte ud af kollegierne, de skal have deres første bolig i storbyen, så er det spild af tid at møde op i banken. De unge mennesker mødes med kreditkrav om en afvikling af al studiegæld, en kontant opsparing på 10% af boligens købesum, der i storbyen nemt er kr. 5 mio. Hertil en husstandsindkomst på 25% af købesummen.
Priserne forsatte opad med stigninger på ca. 1,5% i 3. kvartal 2021. I de seneste 4 kvartaler er boligpriserne i København op 16,7%. Bestyrelsesformand Merete Eldrup meddelte os d. 28-11-2021, at Nykredit både værdiansætter ejendommen efter afkastmetoden BEK417/2017 § 14 stk. 1 og kvadratmetermetoden §14 stk. 2 litra 5, til 75% af kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerboliger. Vi mener ikke, at priserne på boligejendomme helt er deroppe, men nærmere omkring 60%-65% af priserne for tilsvarende ejerboliger. Vi fremlægger vores vurderingsgrundlag – det gør bank/realkredit ikke. Gå på www.finansdanmark.dk og læs boligmarkeds- statistikken. Spørg altid din bank/realkredit om seneste beregnede belånings- værdi og spørg om udlevering af vurderingsgrundlaget. Før eller senere vil også bank/realkredit indse fornuften i åbenhed/gennemsigtighed. Det er vigtigt, at kende belåningsværdien for et kende sine lånemuligheder. Realkre- ditten kan i reglen altid tilbyde lån op til 60% og maks. op til 80% af belåningsværdien. Op til 40% kan tilbydes afdragsfrihed i op til 30 år.
Fastlåste andelsværdier siden 30-06-2020 jf. Blackstoneindgrebet:
Dette er for andelshaverne en åbenlys tåbelighed, at fastholde kunstigt for lave andelskroner. Priserne på boliger er siden 1. kvartal 2020 steget ca. 24% i København. For den typiske andelsboligforening er det ca. kr. 6.000-8.000/m2 andelsareal. For en bolig på f.eks. 80 m2 er det så mellem kr. 480.000- 640.000. Fastlåste andelsværdier gør andelshaverne til de facto økonomisk stavnsbåndne andelshavere. I arvesager giver det ballade i familierne, når lille barnebarn Sofie køber mormors andelsbevis til en urimelig lav underpris og de andre børnebørn samtidigt får ingenting – udover en lang næse.
Realkreditfinansiering:
For kr. 10.000 plus moms tilbyder vi som noget nyt at søge, rådgive og vejlede om den bedste/billigste realkreditfinansiering hos de 4 realkreditter. De fleste A/B foreninger ved meget lidt om, hvad der for dem er den bedste finansiering. Der kan være mange penge at spare ofte flere kr. 100.000-vis p.a. Billigere finansiering giver lavere boligydelse, der så fremmer salget af andelsbeviserne og øger andelshavernes opsparing.
Energimærker:
Energistyrelsen har meddelt os, at det næppe er 2 energi- mærker hos de 140.000 andelshavere i København, der efterkontrolleres. Energimærkekonsulentens beregnede varmeforbrug i MWh er ofte 40-60% højere end det faktiske forbrug i et normalår. Det er efter Blackstoneindgrebet ikke ligegyldigt om ejendommen er niveau C, D, E eller F registreret. Vi er ikke i tvivl om, at det hele sejler og energimærkerne i reglen er helt tilfældige. Derfor skal I være på vagt. Prøv https://bedrebad.dk/energi/energimaerke.
Tekniske tilstandsrapporter/vedligeholdelsesplaner:
Vær opmærksom på, at det er udbredt hos de rådgivende ingeniører, at når ejendommen er meget lavt belånt, så er der mange forslag til dyre ombygninger. Disse tekniske tilstands- rapporter er ofte uhyre grundige 40-60 sider med mange billeder, forslag og budgetter. Er A/B foreningen derimod under stiftelse, så er den tekniske tilstands- rapport typisk 3-5 sider, uden ét eneste billede og det meste kan udskydes til om 5- 10 år eller mere. I virkeligheden er de nystiftede A/B foreninger typisk dem med det største behov for istandsættelser og modsat for de ældste A/B foreninger. Når den rådgivende ingeniør er rådgiver til A/B foreningen under stiftelse handler det om at få foreningen stiftet. Når den rådgivende ingeniør rådgiver den lavt gældsatte gamle A/B forening handler det om, at sprede utryghed, bekymring og behovet for store kostbare istandsættelser, hvor den rådgivende ingeniør, så beregner sig 15% af entreprisesummen i byggerådgivning.
Førstegangskøberne finansierer med fars og mors penge:
Når de unge mennesker er færdige med deres uddannelser, de skal flytte ud af kollegierne, de skal have deres første bolig i storbyen, så er det spild af tid at møde op i banken. De unge mennesker mødes med kreditkrav om en afvikling af al studiegæld, en kontant opsparing på 10% af boligens købesum, der i storbyen nemt er kr. 5 mio. Hertil en husstandsindkomst på 25% af købesummen. Derfor møder børnene i stedet op hos far og mor, der er første generation, hvor begge forældre ofte både havde haft gode uddannelser, høje indtægter, fast ejendom og måske har arvet betydelige formuer. I modsætning til tidligere, så hjælper far og mor ofte gerne med et lån på f.eks. kr. 2 mio. i deres egne formueaktiver. Med F-3 rente lån, så koster et sådant lån ca. kr. 12.000 p.a. eller kr. 1.000/md. Med dette forældre lån, leverer realkreditten gerne de sidste kr. 3 mio. Hermed kommer de unge mennesker med på vognen og de slipper for at skulle blive pendle frem og tilbage fra Slagelse.
Masterclass:
Vores klienter er altid velkomne efter aftale at komme ind til vores kontor og modtage en masterclass i optimering af drift, finansiering, boligydelse og værdiansættelse. Prisen for masterclass til klienter er kr. 0.