Der er kun sparsomme konklusioner at hente i ny rapport om værdiansættelse af andelsboliger, mener valuar Lars Wismann i denne klumme. Han har 10 anbefalinger, som han mener vil sikre et ubureaukratisk og transparent andelsboligmarked.
Boligminister Kaare Dybvad Bek (S) nedsatte i april 2021 en syvmandsgruppe, der især skulle se på løsningsforslag, der kan træde i stedet for de offentlige vurderinger, der blev afskaffet for erhvervsejendomme og andelsboligforeninger ved folketingsbeslutning af 23. februar 2021.
Gruppen bestod af syv medlemmer, hvoraf ingen var uddannede valuarer, havde erfaring med udarbejdelse af A/B-valuarvurderinger eller havde formel kompetence inden for kommissoriet. Uagtet dette blev arbejdsgruppens medlemmer omtalt som eksperter.
Jeg blev i foråret 2021 meddelt, at der ikke var plads til mig i arbejdsgruppen. Konklusionerne i gruppens 83 sider lange rapportering er uhyre sparsomme og indskrænker sig til muligvis at kunne give en A/B-valuarrapport lidt længere varighed, et halvt til halvandet år ekstra, samt evt. bruge de offentlige vurderinger fra 2012 og så indeksere dem med nettoprisindekset.
Mine råd til et transparent og ubureaukratisk andelsboligmarked er:
- Lad andelshaverne få frie priser på andelsbeviser således, at andelsbeviser som ejerboliger fremover handles til de priser, som køber og sælger kan blive enige om.
- Med den nye regnskabsbekendtgørelse er det et lovkrav at A/B-foreningernes ejendom vurderes hvert af ved regnskabsaflæggelsen.
- For at sikre ens og retvisende vurderinger af andelsboligforeningernes ejendomme forpligtes de branchenormgivende foreninger Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) og Ejendomdanmark (EJD) til at fremlægge tre modelbesvarelser på konkrete ejendomme i København tinglyst handlet således, at enhver kan orientere sig om, hvordan en korrekt vurdering skal se ud.
- Fremover skal de branchenormgivende foreninger DE og EJD besvare alle spørgsmål til fortolkning af regelsættet, fremfor som i dag, hvor de henviser alle spørgsmål til domstolene og bortviser alle kursister, der ikke er medlemmer af DE.
- For at sikre åbenhed og gennemsigtighed i bankernes finansiering af andelsbeviser samt i vurderingsgrundlag, så forpligtes bank og realkredit til fremover at fremlægge deres vurderingsgrundlag udført efter bekendtgørelse 417/2017 paragraf 14 stk. 1 eller paragraf 14 stk. 2 litra 5.
- Fremover skal der stilles formelle kompetencekrav til bankernes/realkredittens vurderingsfolk, f.eks. at de er uddannede diplomvaluarer, fremfor som i dag, hvor der ikke stilles formelle krav overhovedet og mange blot udfører såkaldte skrivebordsvurderinger. Læg hertil, at vurderingsrapporterne skal sendes til låntager.
- Det nuværende planøkonomiske princip om en lovmæssig styret regulering med maksimalpriser efter en vilkårlig valuarvurdering, og en andelskrone, der vedtages af en generalforsamling, vil fastholde et uigennemsigtigt og vilkårligt marked.
- Der, hvor markedskræfterne sættes ud af spil, vil der blive betalt penge under bordet eller køberne bliver snydt.
- Alle er bedst tjent med et marked for andelsboliger, der bygger på markedskræfter, gennemsigtighed og fuld gennemsigtighed i vurderingsgrundlaget, også for bank/realkredit.
- Næste gang boligminister Kaare Dybvad Bek nedsætter et ekspertudvalg, så søg eller annoncer efter nogle eksperter fremfor nogle udvalgsmedlemmer uden formel kompetence, praktisk erfaring, bestående af embedsmænd og lobbyister.
