I hovedstaden har andelshaverne siden 1966, hvor ejerlejligheden blev skabt, været boligmarkedets absolutte vindere. De ca. 130.000 andelshavere i Hovedstaden har oplevet værdistigninger på deres ejendomme på i gennemsnit 8%-14% p.a. år efter år.
Andelsboliger handles med en lovmæssig styret regulering og maksimalpriser. Det er boligforeningens generalforsamling, der beslutter den maksimale andelskrone. Den kan i København været op til kr. 30.000/m2 for lav. Den kan også være for høj. Kunstige priser giver et kunstigt og skævvredet marked.
Ofte er det slægtskab, tilfældigheder, penge under bordet, der giver adgangskortet til gevinst i boliglotteriet. Andelsboliglovens regelsæt er kompliceret med en række vilkårlige regler. I en andelsboligforening ejer andelshaverne i forening den boligejendom, som de bor i.
Priserne på boligejendomme kan af bank/realkredit værdiansættes til 75% af priserne for tilsvarende ejerboliger, uden referencehandler. Regelsættet her er BEK417/2017 §14 stk. 2 litra 5. Dette regelsæt reguleres af direktør Jesper Berg, Finanstilsynet. Såvel direktør Michael Rasmussen og bestyrelsesformand Merete Eldrup, begge Nykredit, har d. 28-11-2021 meddelt, at Nykredit anvender dette kvadratmetervurderingsprincip. Det burde være nemt og enkelt at forstå. Men Nykredit anvender også BEK417/2017 §14 stk. 1, der opererer med det uigennemsigtige og vilkårlige afkastbaserede vurderingsprincip.
Når det sker, er vurderingerne ned til 1/3 af de korrekte kontante handelsværdier. Erhvervsminister Simon Kollerup kunne forlange fuld offentlighed i bank/realkredittens vurderingsgrundlag, men gør det ikke. Der er ingen formelle kompetencekrav til finanssektorens vurderingsfolk. Andelsboligvaluarer derimod skal igennem en lang efteruddannelse 150 ECTS points (21⁄2 års fuldtidsstudie). Valuarerne fremlægger deres vurderingsgrundlag og de skal vurdere efter DCF den Diskonterede Cash Flow beregningsmetode. Hold derfor op med at dæmonisere andelshavere ved at kalde dem for griske eller tudeøre, når konjunkturernes bølgeskvulp fører til ændrede markedspriser på boligejendomme. Fastholder andelshaverne deres ejerskab, så er der ingen 10 årig periode i de sidste 100 år, hvor en boligejendom har været mindre værd 10 år efter end 10 år før. Andelsboligsektoren har ofte de bedst vedligeholdte ejendomme med boliger til ca. 2/3 af kvadratmeterpriserne i tilsvarende ejerlejlighedsforeninger.
Finansiering for førstegangskøberne sker oftest med fars og mors penge, fordi bankernes kreditkrav og egne tilfældige, forkerte, for lave hemmelige værdiansættelser blokerer for andelsprioritetslån. Derfor er det uigennemsigtige andelsboligmarked i Hovedsagen i reglen forbeholdt førstegangskøbere fra de velbjergede familier. Det giver sund fornuft for disse familier. Skrønerne om de billige boliger i andelsmarkedet og andelstanken og alle dæmonerne bringer intet håb om en fremtid med en fri markedsregulering af adgangen til de billigere og ofte bedre andelsboliger i Hovedstaden.
